土地の評価について
土地を評価する場合に、実勢価格、公示価格、基準価格、路線価（相続税評価額）、固定資産税評価額があります。
このように分かれているのは、地価を国や地方自治体、売主や買主などが、それぞれ違った視点や基準から評価しているためです。
実勢価格
実勢価格とは、実際の不動産取引で、売り手と買い手の需要が釣り合う金額のことです。
すなわち市場において実際の取引で成立した価格のことをいい、マーケットプライスとも呼ばれます。
取引がない場合は、その土地の周辺の取引から推定することが多く、土地の価格には公示価格、固定資産税評価額などさまざまあり、売買の際に直接関係するのが実勢価格となります。
公示価格
公示価格の調査機関は国土交通省で、毎年1月1日時点の不動産価格を3月中旬に発表します。
主な目的として、公共事業用地の買収価格基準と固定資産の評価です。
都市計画区域内を調査し、1地点を二人の不動産鑑定士が別々に調べ、取引状況、収益力等から価額を分析していきます。
土地価格動向の指標として、新聞紙上などで毎年もっとも大きく取り上げられるのは、この公示価格です。
基準価格
調査機関は各都道府県で、毎年7月1日時点の価格を9月中旬に発表します。
主な目的として、公共事業用地の買収価格基準と固定資産の評価です。
1地点を二人の不動産鑑定士が別々に調べ、取引状況、収益力等から価額を分析し、調査対象は都市計画区域内外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含んでいます。
一部には公示地価の標準地と重複している地点もあるため、公示価格とあわせ半年ごとの地価動向としてみることもできます。
路線価(相続税評価額)
調査期間は国税庁で、毎年1月1日時点の価格を発表します。
主な目的として、贈与税・相続税の税額算出基準です。
市街地の道路に沿った土地の1平方メートル当りの評価額をいい、相続税、贈与税を算出するとき、市街地ではこの路線価で土地を評価しています。
公示価格の80％程度を目安にしており、実勢価格よりも低く設定されています。
固定資産評価額
固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。
主な目的として、固定資産税の計算基準を始め、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の算出基準です。
全国の市区町村や都税事務所に、土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地、家屋一軒ごとの評価額が登録されています。
公示地価の70％の水準が目安になっており、固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われます。